Insbesondere sollen die nachfolgenden Änderungen in das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) aufgenommen werden:

• Schaffung eines Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften: Nach § 1 Abs. 2 a GrEStG werden Gesellschafterwechsel an grundbesitzenden Personengesellschaften in Höhe von mindestens 95 % innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren der Grunderwerbsteuer unterworfen. Diese Vorschrift soll nun auch auf grundbesitzende Kapitalgesellschaften ausgeweitet bzw. gegebenenfalls ein Ersatztatbestand geschaffen werden. Die Befreiungsvorschriften der §§ 3 bis 7 GrEStG sollen auf den neu zu schaffenden Ergänzungstatbestand wohl keine Anwendung finden. Allerdings soll die Kapitalgesellschaft analog zur bereits bestehenden Regelung des § 1 Abs. 2 a GrEStG Steuerschuldnerin sein. Hiervon sind alle Unternehmen mit Immobilienbesitz betroffen. Eine Immobilienquote, welche insbesondere reine Immobilienunternehmen erfassen würde, soll in der neuen Regelung nicht enthalten sein.
• Absenkung der 95 %-Grenze auf 90 %: Gleichzeitig soll die relevante Beteiligungshöhe für die Auslösung der GrESt auf mindestens 90 % abgesenkt werden. Zeitweise wurde eine Absenkung der Beteiligungsgrenze auf 75 % diskutiert. Aufgrund verfassungsrechtlicher Bedenken sei eine derart drastische Absenkung allerdings nicht mehr vorgesehen, teilt das Hessische Finanzministerium mit. Die 90 %-Grenze soll dann auch für den neu geschaffenen Ergänzungstatbestand (s. o.) gelten. Durch die Absenkung der Beteiligungsgrenze im Zusammenspiel mit oben genanntem Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften ergibt sich das Erfordernis, dass künftig ein Alt-Gesellschafter möglicherweise in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben muss, sodass ein kompletter Erwerb durch einen Investor und einen sogenannten Co-Investor erschwert wird.
• Verlängerung der Behaltensfristen von fünf Jahren auf zehn Jahre: Die FMK plant weiterhin, die Behaltensfristen von derzeit fünf auf zehn Jahre zu verlängern. Diese Fristen sind aktuell in § 1 Abs. 2a GrEStG sowie in den §§ 5, 6 GrEStG enthalten. So sollen etwa gegenwärtige Steuergestaltungen erschwert werden, nach welchen zunächst 94,9 % der Anteile am Vermögen einer (Personen-)Gesellschaft und die übrigen 5,1 % erst nach Ablauf einer Frist von fünf Jahren übertragen werden. Bei einer Verlängerung der Behaltensfrist wäre eine Übertragung der übrigen 5,1 % erst nach Ablauf von zehn Jahren möglich.

Derzeit ist unklar, ob weitere Detailverschärfungen vorgesehen sind.

Gesetzgebungsverfahren

Die FMK bittet nun die Länder gemeinsam mit dem Bund um die Formulierung entsprechender Gesetzestexte. Anschließend soll Finanzminister Scholz die Gesetzesentwürfe in ein Gesetzgebungsverfahren einbringen. Ein Zeitplan wurde hingegen nicht festgelegt. Eine Neuregelung ist jedoch bis Jahresende denkbar, da die Verschärfungen bei Share-Deals Bestandteil des Koalitionsvertrages sind.

Die geplanten Neuregelungen zur Verschärfung bei Share-Deals im Rahmen der Grunderwerbsteuer wurden allerdings noch nicht in den aktuellen Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes 2018 (JStG 2018) aufgenommen.

Kritisch erscheint im Rahmen der geplanten Neuregelungen insbesondere der bisher ungeklärte Umgang mit indirekten Gesellschafterwechseln. Zudem wird gegenwärtig vom Europäischen Gerichtshof (EuGH) geprüft, ob die Konzernklausel des § 6 a GrEStG eine unionsrechtlich unzulässige Beihilfe ist. Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte dem EuGH diese Frage mit Beschluss vom 30. Mai 2017 (Az. II R 62/14) zur Klärung vorgelegt. Sollte der EuGH in der Konzernklausel eine unionsrechtswidrige Beihilfe sehen, wäre eine gleichzeitige Verschärfung bei Share-Deals besonders misslich. Außerdem wird kritisiert, dass fraglich sei, ab wann die neuen Fristen bzw. auf welche Fälle die neuen Fristen Anwendung finden würden (Bestandsschutz).

Der Koalitionsvertrag sieht weiterhin vor, die aus der Verschärfung der Regelungen bei Share-Deals im Rahmen der Grunderwerbsteuer resultierenden Mehreinnahmen zur Senkung der Steuersätze zu verwenden. Daher kündigte der Finanzminister Hessens weiterhin an, zu einem späteren Zeitpunkt einen Vorschlag zur Senkung der Grunderwerbsteuer zu machen. Angaben zur Höhe der Entlastung machte er hingegen nicht. Ob und inwiefern die übrigen Länder Hessen in dieser Sache zustimmen, ist derzeit noch nicht absehbar. Zu Entlastungen privater Immobilienverkäufer mittels Freibetrag äußerte sich Hessens Finanzminister jedoch nicht.

Weitere geplante Änderungen zur Grunderwerbsteuer

Weiterhin sind folgende Maßnahmen im Bereich der Grunderwerbsteuer angedacht:

• Einführung einer Verzinsung im Sinne von §§ 233 a AO auf die Grunderwerbsteuer. Der Zinslauf soll bereits nach drei Monaten nach Ende der zweiwöchigen Anzeigefrist beginnen.
• Angehen der Möglichkeit der Reduzierung der Grunderwerbsteuer bei Veräußerung von Grundstücken im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen. Derzeit ist eine Reduzierung der Grunderwerbsteuerlast möglich, sofern im ertragsteuerlichen Rückwirkungszeitraum im Sinne des UmwStG ein Grundstück der Gesellschaft an den übernehmenden Rechtsträger zu einem Kaufpreis veräußert wird, der unter dem Verkehrswert liegt. Bisher ist jedoch unklar, wie die Gegenmaßnahme hierzu ausgestaltet werden soll.

Wir werden Sie an dieser Stelle über weitere Entwicklungen informieren. Es bleibt zu konstatieren, dass das Grunderwerbsteuerrecht komplizierter und mit Steuerfallen angereichert wird. Die Bedeutung der grunderwerbsteuerlichen Beurteilung von Unternehmenstransaktionen wird daher noch zunehmen. Gern stehen wir Ihnen für eine diesbezügliche Beurteilung und Prüfung zur Verfügung.